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二手房買賣流程

2012-06-21   責任編輯:
 
評論

 

許多人認為,二手房的買賣過程是非常復雜,且處處存在陷阱的。既怕舊房產權有問題,怕遇到黑心中介,又怕交易的手續繁瑣。

  在二手房交易的過程中,買賣雙方通 常只關注交易的最終結果,卻忽視了交易過程的安全性。而事實上,往往最能影響交易結果的就是整個交易過程中的各個環節。買賣雙方之所以會選擇經紀公司代理 交易,并不僅僅是為了得到真實的市場信息,他們更希望經紀公司能給他們提供一個有安全保障的交易過程。其實,消費者只要掌握了基本的交易常識,注意一些可 能存在的風險,還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規的二手房交易包括如下幾個環節。

尋找中介信息登記

  買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策,經紀公司根據實際情況為買賣雙方進行配對,為他們牽線搭橋,買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環節中,買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介,它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。

  選擇好的經紀公司有以下幾點:規模大、有營業許可證、有資質證書、聲譽較好。具體辦法如下:首先,注意公司地址 是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區,如果不是,有兩種情況:其一證明該公司是異地經營,這樣的公司很可能曾經面臨被工商局列入違法行為的窘 境,而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討;其二是因為它是一家分店或連鎖店。按規定,分店也應有自己的執照,但是,辦照的條件是分店有兩個以上 擁有經紀人資質證書的,有些分店未達到這一標準,就使用總店營業執照的復印件,所以,消費者應向該店的業務員提出看看總店的營業執照,借此機會,也可到其 總店認認門。其次,留意執照上所列的注冊資金,通過查看該公司的規模、辦公地點、從業人員的數量,就能判斷出這樣一個企業是否可能擁有像執照上所標的百萬 元、千萬元的注冊資金了。另外,在與房主簽訂購房協議之前,購房者應該多去幾次中介公司的店鋪,每次到訪時,觀察店中的業務員是否固定及有無其他買賣雙方 同這家公司發生爭執。

  還有一點您要注意:不要被“放心中介”的稱號迷惑。目前,已經發現在北京市中介事務所組織的16家放心中介外, 還有一些中介打出“放心中介”的旗號。即使是這16家放心中介出現損害消費者的行為,消費者也可以撥打北京市中介事務所設置的投訴熱線進行舉報,北京市中 介事務所將給予其嚴厲制裁。

入市資格審批

  賣方到房屋所在區縣房地產交易管理部門申領“上市批準通知書”,辦理上市審批手續。

  如果是已購公房,其上市需蓋三種章。

  第一枚章是在出售調查表上蓋的章,主要由單位證明土地使用性質,以便證明房屋所在地皮是出讓性質還是無償劃撥。

  第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章,后來北京市頒布了補充規定及說明,如果已購公房房主與原產權單位沒有特殊約定的,無需原單位同意蓋章。

  第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章,由各區房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規定中禁止上市的幾種房。以下產權性質的房子不能上市交易:

  1.中央直屬機關的公房;

  2.軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的;

  3.使用權的房屋;

  4.以標準價購買,尚未按成本價補足剩余價款的;

  5.在農村集體土地上興建的房屋,所持鄉產權房產證的二手商品房;

  6.已經被列入拆遷公告范圍的;

  7.所有權共有的房屋,其他共有人不同意出售的;

  8.所有權有糾紛的;

  9.已經抵押,并且未經抵押人書面同意的;

  10.上市出售后會形成新的住房困難的;

  11.依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的;

  12.房屋已出租他人,出賣人未按規定通知承租人,侵害承租人優先購買權等權益的。

評估及考察房源詳情

  中介審核身份證及產權證(包括產權是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介備案。中介實地考察,掌握房屋詳情, 如天花板、墻體、衛生間、廚房的給排水情況,有沒有破壞結構的裝修,有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價,為確定售價提供參考。此環節中合 適的房源及房屋評估最受關注。

  買方一定留意到,凡是位置好點兒的、交通便利點兒的二手房,哪個單價都不低于每平方米5000元,有的價格更邪 乎:每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易發現一套價格上能讓人接受的舊房,問問中介,得到的答復卻是:“房子已經賣出去了。”而且,房地產 中介報出的房價也是五花八門的,有的房價是房主的凈要價,有的是含稅費的總價,有的是中介公司加價后的房價。

  作為賣方,應切實考慮自有房產的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素,以及周邊小區物業、新盤價格,據此明確該 套房的可能購買群,以及這類人群的收入、承受力等情況,并把握好報價尺寸,避免尷尬報價,致使銷售周期過長,甚至有價無市。現在一些品牌公司在代理二手房 交易時,會免費提供專業評估。買賣雙方可據此商量房價。其實,最簡單的二手房售價測算標準就是:報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右,約是現 行周邊房屋月租金的100倍。

簽協議

  驗證核實房屋后,交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后, 雙方到中介簽訂買賣合同。一般的,在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況,同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納,金額為房價的2.5%,也有分別向 買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現的風險,以下條款必不可少:

  1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯系方法;

  2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售;

  3.涉及價款的問題:在合同中,寫明總房價,注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時間,約定付款條件;

  4.寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用;

  5.違約責任:明確出現何種情況時即視為違約,違約金、定金、賠償金的計算與給付,產生糾紛協商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等);

  6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款;

  7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外,補充一些條款時,一定要落實在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章。

居間中保提交房款

  為保證房產買賣雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當事人的共同委托后,以中間保證人的 身份為房產交易中的"購房款給付、房產交接"事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并繳納中保費。賣方提交 房屋所有權證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身份有效證件復印件、人名章,外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知 單》。

  買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款,應與擔保方簽訂《委托擔保合 同》,同時將總房款的30%作為首付款存入中介指定賬戶,貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應由買方在銀行放款前一次 性存入中保方指定賬戶。

過戶結算

  買賣雙方繳納相關稅費,辦理立契過戶手續,然后,中保方在買賣雙方對房產確認無誤后,協助買賣雙方進行物業交割 和物業管理費結清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方,將買方的房款交與賣方,三方進行中保結算;由經紀公司協助辦理產權變更;如果買家需要貸 款,由經紀公司協助辦理和提供階段性擔保。

  立契過戶當天,買賣雙方及其業務員同時來到房屋所在區縣的房地產交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款 的購房者,應該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者,要等銀行看到《買賣契約》后,才能放貸。許多區縣的房地局要求,立契當天,繳納稅費,所 以,購房者要向房地產交易管理部門的相關科室繳納:按房價的3%繳納土地出讓金;房價的2%繳納契稅(120平方米以下);按房價的0.05%繳納印花 稅。此外,還有測繪費30元,工本費15元,產權登記費(建筑面積——.3元)。購房者繳納土地出讓金后,還要在房地局簽訂《土地使用權出讓合同》。隨 后,房地局將為您購置的這套房子審檔,辦理產權登記,測繪,制作新的產權證。

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